Günümüzde kira uyuşmazlıkları hem yargı sisteminin hem de toplumsal hayatın en yoğun gündem maddelerinden biri haline gelmiştir. Artan kira bedelleri ve mülkiyet hakkı üzerindeki tartışmalar, özellikle tahliye taahhütnamesi adı verilen belgeyi kira hukukunun merkezine yerleştirmiştir. Birçok kiracı, kira sözleşmesi imzalarken belgelerin hukuki sonuçlarını tam olarak idrak edememektedir. Oysa tek bir imza, ileride açılabilecek bir tahliye davasının en güçlü dayanağı haline gelebilir. Bu noktada hak kayıplarını önlemek adına bir İzmir uzman kira avukatı desteğiyle süreci yönetmek kritik önem taşımaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, bir tahliye taahhüdünün hukuken tekemmül edebilmesi için belirli kümülatif şartların varlığı aranmaktadır. İzmir kira hukuku avukatı danışmanlığında hazırlanan veya incelenen taahhütnamelerde şu kriterler esas alınır:
► Yazılılık Şartı: Taahhüdün adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir.
► Belirli Bir Tarih İçermesi: Taşınmazın tahliye edileceği tarihin duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmiş olması gerekir.
► Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüdün, kira sözleşmesinin yapılmasından veya taşınmazın fiilen tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması esastır. Kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütlerin kiracının serbest iradesinin ürünü olduğu kabul edilir.
► Hak Düşürücü Süre: Kiralayan, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibine başlamalı veya tahliye davası açmalıdır.
Yargı kararlarında, tahliye taahhüdünün boş bir kağıda imza atılarak verilmesi (beyaza imza) durumunda, bu belgenin kural olarak geçerli olduğu kabul edilmektedir. Genel hukuk ilkeleri ve güven ilkesi gereği, boş kağıda imza atan kişi, bu belgenin üzerinin karşı tarafça aralarındaki anlaşmaya uygun olarak doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır.
Hukuk literatüründe bu durum "doldurma yetkisi" olarak adlandırılır. Kiracı, boş belgeyi imzalayıp kiraya verene teslim etmekle, belgenin içeriğini (tanzim ve tahliye tarihlerini) tamamlama yetkisini vermiş kabul edilir. Bu nedenle kiracı, imzasını inkâr etmiyorsa yalnızca "belge boşken imzalandı" savunmasıyla davanın reddini sağlayamaz.
İspat hukuku açısından, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya boş olarak imzalatıldığını iddia eden taraf bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 201. maddesi uyarınca senede karşı senetle ispat kuralı geçerlidir. Yani yazılı bir taahhüde karşı ileri sürülen "anlaşmaya aykırı doldurma" iddiası kural olarak tanıkla değil, ancak aynı kuvvette yazılı bir delil ile kanıtlanabilir.
Taşınmazın aile konutu olması durumunda Türk Medeni Kanunu m. 194 devreye girer. Ancak kiracı olmayan eş, tahliye taahhüdü verilmeden önce kiralayana taşınmazın aile konutu olduğuna dair yazılı bir bildirimde bulunmamışsa; kiracı eşin tek başına verdiği taahhüt çoğu durumda geçerliliğini korumaktadır. Öte yandan, taahhüdün baskı veya hile altında verildiği iddiası varsa, Türk Borçlar Kanunu m. 39 uyarınca bir yıllık süre içerisinde irade sakatlığına dayalı iptal hakkının kullanılması gerekmektedir.
Sonuç: İmzanın Hukuki Ağırlığı
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda son derece güçlü bir belgedir ve tahliye davalarında mahkemelerin dayandığı en temel delillerden biridir. İçeriği boş bırakılmış bir belgeye atılan imza, ileride beklenmedik hukuki sonuçlar doğurabilir. Hak ve yükümlülüklerin doğru değerlendirilmesi, tarafların ciddi hak kayıpları yaşanmamasının en güvenli yoludur.
1. Boş olarak (tarihleri yazılmadan) imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir? Evet, hukukumuzda "beyaz imza" olarak adlandırılan bu durumda, boş kağıda imza atan kişinin kiralayana "doldurma yetkisi" verdiği kabul edilir. İmza size aitse, tarihlerin sonradan doldurulmuş olması taahhütnameyi kendiliğinden geçersiz kılmaz.
2. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir? Hayır, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları uyarınca taahhüdün "kiralananın tesliminden sonra" verilmesi şarttır. Sözleşme anında veya teslimden önce alınan taahhütler, kiracının özgür iradesiyle hareket etmediği varsayılarak geçersiz sayılmaktadır.
3. Tahliye taahhüdüne dayanarak ne zaman dava açılabilir? Kiralayan, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması durumunda taahhütnameye dayanarak tahliye talep edilemez.
4. Eşimden habersiz verdiğim tahliye taahhüdü evi boşaltmamıza neden olur mu? Eğer taşınmaz "aile konutu" niteliğindeyse ve diğer eş kiralayana bu durumu daha önceden yazılı olarak bildirmişse, eşin rızası olmadan verilen taahhüt geçersiz kılınabilir. Ancak böyle bir bildirim yapılmamışsa, taahhüt kural olarak geçerliliğini korur.
5. Tahliye taahhütnamesine karşı tanık dinletilebilir mi? Kural olarak senede karşı senetle ispat kuralı geçerlidir. Yazılı bir belgeye karşı "tarihler yanlış dolduruldu" veya "anlaşmaya aykırı" gibi iddialar ancak başka bir yazılı delil ile ispatlanabilir; sadece tanık beyanı bu iddiayı kanıtlamak için yeterli değildir.
Bu Makaleyi Paylaş