Yükleniciden Harici Sözleşmeyle Konut Alan Tüketicinin Zaferi: Yargıtay HGK 2025/565 Sayılı Karar Analizi
İzmir'de uzman sözleşme avukatı olarak konut ihtiyacının karşılanmasında en sık başvurulan yöntemlerden biri olan "ön ödemeli konut satışı" veya halk arasındaki tabiriyle "topraktan satış"ın beraberinde ciddi hukuki riskler getirdiğini görüyoruz. Özellikle yüklenicinin veya müteahhitin, adi yazılı satış sözleşmesi ile tüketiciye sattığı taşınmazı, daha sonra tapuda başka birine devretmesi durumunda kimin hak sahibi olacağı büyük bir tartışma konusudur. İzmirde uzman tüketici hukuku avukatı olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.09.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/565 K. sayılı kararı ile bu durumda tapu siciline güven ilkesinin sınırlarının adi yazılı satış sözleşmesi ile tapu devrinin gerçekleştiğini düşünen tüketici lehine çığır açan bir değerlendirme yaptığını gördük.
Kural olarak taşınmaz satışlarının tapu müdürü huzurunda ve resmi yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Ancak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, konut satışı sektöründe tüketiciyi koruyucu özel bir hüküm getirmiştir.
Kararda da vurgulandığı üzere; ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi noter veya ön ödemeli konut satış sözleşmesi tapu müdürü huzurunda resmi yazılı şekilde yapılmamış ve adi yazılı konut satış sözleşmesi yapılarak taşınmaz fiilen tüketiciye devredilmiş ise satıcı bu durumu tüketicinin aleyhine olacak şekilde kullanamaz.
Uyuşmazlığın temel düğümü şudur: Tüketicinin elindeki adi yazılı konut satış sözleşmesi, tüketiciye yalnızca satıcı müteahhite karşı ileri sürülebilen bir "şahsi hak" sağlar. Tapuda taşınmazın mülkiyetini devralan üçüncü kişi ise resmi yazılı şekilde mülkiyeti devraldığından herkese karşı ileri sürülebilen "ayni hak" sahibidir ve kural olarak ayni hak, şahsi haktan üstündür. Ancak Yargıtay, bu üstünlüğün mutlak olmadığını belirtmektedir. Eğer tapuyu devralan üçüncü kişi:
► Konutun daha önce başkasına satıldığını biliyorsa veya konutu görmeye gittiğinde başkası tarafından kullanıldığını öğreniyorsa,
► Satıcı müteahhit ile yapılan işlem muvazaalı veya danışıklı ise,
bu durumda Türk Medeni Kanunu m. 1023 tapu siciline güven ve iyiniyet ilkesinin korumasından yararlanamaz ve tapu kaydı iptal edilerek gerçek hak sahibi olan tüketici adına tescil edilir.
İncelediğimiz bu emsal kararda, Yargıtay üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu şu somut verilere dayanarak tespit etmiştir:
► Tanık Beyanları ve Geçmiş İlişkiler: Üçüncü kişi ile satıcı müteahhit arasında geçmişe dayalı iş ilişkisi bulunması.
► Fiili Durumun İncelenmemesi: Bir konut satın alırken konutun fiilen görülmemesi ve konutun içinde kimin oturduğunun (kiracı veya tüketici) tespit edilmemesinin hayatın olağan akışına aykırılığı.
►Teminat Amaçlı Devir: Tapu devrinin gerçek bir satıştan ziyade, başka bir borca teminat amacıyla yapıldığının anlaşılması.
Kararın Özü: Tapu siciline güvenerek hak kazandığını ve iyiniyetli olduğunu iddia eden kişi, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermek zorundadır. İçinde kiracı olan veya başkasına satıldığı bilinen bir daireyi tapuda devralan kişi artık "iyiniyetli" sayılamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu kararıyla "resmi yazılı şekille tapuyu alan kazanır" şeklindeki katı kuralı, adalet ve dürüstlük ilkeleriyle esnetmiştir. Yüklenici müteaahhitten adi yazılı satış sözleşmesi ile konut satın alınması halinde İzmir'de uzman tüketici hukuku avukatı ve İzmir'de uzman sözleşme hukuku avukatına danışılması gerekir. Her somut olay çerçevesinde İzmir'de uzman avukat tarafından yapılan değerlendirmeler çerçevesinde dava açılmasında fayda vardır.
1. Müteahhit daireyi bana adi yazılı konut satış sözleşmesi ile sattıktan sonra tapuyu başkasına devretmiş. Tapuyu alabilir miyim? Yargıtay'ın son görüşü uyarınca, eğer tapuyu devralan kişi kötüniyetli ise ve müteahhit ile aralarında muvazaalı işlem varsa tapu iptali ve tescili davası açılabilir.
2. Tapuda adıma şerh yok, yine de hak iddia edebilir miyim? Evet. Kararda da belirtildiği üzere, tapuda şerh olmasa dahi karşı tarafın kötüniyeti ispatlandığı takdirde şahsi hak, ayni hak sahibine karşı ileri sürülebilir.
3. Davada neyi ispatlamalıyım? Yeni alıcının daireyi fiilen gördüğünü, içerisinde başkasının oturduğunu bildiğini veya müteahhit ile arasındaki ilişkiyi ispatlamak davanın kabulü için önemlidir.
Özdağ Hukuk & Danışmanlık Bürosu uzman avukatları ile İzmir Sözleşme Avukatı alanlarında ve diğer özel durumlara ilişkin alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Yukarıda kısaca belirttiğimiz açıklamalardan sonra bize ulaşmak isterseniz Whatsapp için Tıklayın veya müvekkil hattımız olan 0544 424 84 67 numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.
Bu İnternet Sitesi içeriğinde yer alan tüm eserler (yazı, resim, görüntü, vb.) Avukat Aybüke Özdağ'a ait olup 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında korunmaktadır. Bu hakları ihlal eden kişiler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan hukuki ve cezai yaptırımlara tabi olur. Avukat Aybüke Özdağ, ilgili yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.
Bu Makaleyi Paylaş