• info@aybukeozdag.com.tr
  • 0544 424 8467
News Photo

Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır.

Kira sözleşmesinin kurulması aşamasında taraflar, Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşme ilkesi uyarınca kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kira tespit davası, belirli sınırlar çerçevesinde kira bedelinin yeniden tespit edilmesine ilişkin bir davadır. Kira bedelinin uyarlanması davası ise, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması ile tarafların kira sözleşmelerini ifa edemeyecek durumda olması halinde ortaya çıkmaktadır.

 

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren ya da kiracı tarafından kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin bulunmaması durumunda kira tespit davası açılması mümkün olmayacaktır. Ayrıca her davada olduğu gibi kira tespit davasında da davacının hukuki yararı bulunması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir sözleşmenin bulunması gerekmektedir. Kanun koruyucu kiracıyı korumak amacıyla, kira bedeli artış oranını sınırlandırmıştır. Bu sebeple kira artış oranı, 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasından fazla olamayacaktır.

Not: 11 Haziran 2022'de Resmi Gazete'de yayınlanan karara göre: 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihine kadar kira artış oranı %25 olarak belirlenmiştir.

 

Kira Tespit Davası;

5 Yıldan Önce Açılmışsa Mahkemece en fazla TÜFE'ye göre artırım yapılır.
5 Yıldan Sonra Açılmışsa Mahkemece TÜFE ile bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre artırım yapılır
Yeni Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce Açılmışsa Yeni kira döneminden itibaren geçerli olacak şekilde hüküm kurulur
Yeni Kira Dönemi Başlangıcından Sonra Açılmışsa Bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacak şekilde hüküm kurulur.

 

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;

• Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,

• Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak

• Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3).

 

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün öncesinden açılması gerekmektedir. Belirtilen şartlar dahilinde açılan kira tespit davalarında belirlenen kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Fakat şartların oluşmaması durumda belirlenen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde mahkeme kira bedelini tespit ederken TÜFE oranına bağlı kalmaksızın belirlemektedir.

 

Geçmişe Dönük Kira Tespit Davası

Kira tespit davalarında geçmişe dönük kira bedelinin düzenlenmesi talep edilememektedir. Belirlenen kira bedeli mevcut kira dönemi ya da bir sonraki kira dönemini kapsamaktadır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira Tespit Davası’nda görevli mahkeme davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü hallerin meydana gelmesiyle ortaya çıkan “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle açılan davadır. Kira bedelinin uyarlanması Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde “aşırı ifa güçlüğü” başlığına dayanmaktadır.

Taraflar, kanunun ilgili maddesindeki koşulların sağlanması durumunda mevcut koşullara uyarlayabilirler. Taraflar aralarında anlaşma sağlanamaması durumunda kira bedelinin uyarlanması dava yoluyla talep edilebilir.

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi’nde belirtildiği üzere;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü hâl meydana gelmeli

• Olağanüstü hâl borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı

• Olağanüstü hâl, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı.

• Borçlunu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.

Kira sözleşmesinin uyarlanması davasında, kira tespit davasının aksine hiçbir ihtar çekme zorunluluğu bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesindeki şartların mevcudiyeti halinde direkt olarak mahkemeye başvurulabilir.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası, herhangi bir süreye ve ihtara bağlı kalmaksızın “aşırı ifa güçlüğü” gerçekleştiği zaman açılabilir.

 

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, sözleşme konusu olan taşınmazın bulunduğu yer veya davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.

Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Arasındaki Farklar

• Kira Bedelinin Tespiti, kira bedeline ilişkin taraflar arasında kesin bir anlaşma olmamalı veya kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli olmalıdır.

Kira Bedelinin Uyarlanması, sözleşme yapılırken taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü hallerin meydana gelmesiyle birlikte aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkması halinde talep edilebilir.

• Kira Tespit Davasında hakim, 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) kira bedelini arttırabilir. Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise hakkaniyet ve TÜFE oranını gözeterek arttırımda bulunabilir.

• Kira Bedeli Uyarlama Davasında, hakim herhangi bir sınıra bağlı kalmaksızın kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.

• Kira Tespit Davası, sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde açılabilir.

• Kira Bedelinin Uyarlanması Davası, tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.

 

Özdağ Hukuk & Danışmanlık Bürosu uzman avukatları ile izmir gayrimenkul avukatı alanlarında ve diğer özel durumlara ilişkin alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Yukarıda kısaca belirttiğimiz açıklamalardan sonra bize ulaşmak isterseniz Whatsapp için Tıklayın veya müvekkil hattımız olan 0544 424 84 67 numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.

Bu İnternet Sitesi içeriğinde yer alan tüm eserler (yazı, resim, görüntü, vb.) Avukat Aybüke Özdağ'a ait olup 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında korunmaktadır. Bu hakları ihlal eden kişiler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan hukuki ve cezai yaptırımlara tabi olur. Avukat Aybüke Özdağ, ilgili yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.

Bu Makaleyi Paylaş

Yorum

Hukuki konuda danışmanlığa ihtiyacınız mı var? (H.içi 09:00 - 18:00)