• info@aybukeozdag.com.tr
  • 0544 424 8467
News Photo

Kiracının Tahliyesi

Kiracının Tahliyesi

Tahliye davası, belirli bir hukuki sebep gösterilerek kiracının konut ve çatılı işyerinden tahliyesi (çıkartılması) için açılan dava türüdür. Konut ve çatılı işyeri kiraları, tahliye davası ile sona erdirilebilir. Ancak tahliye davası sona erip kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi yürürlüktedir. Yani, kendisine karşı tahliye davası açılan kiracı, tahliye davası sona erip kesinleşene kadar kirayı ödemek, komşularla iyi geçinmek zorundadır.

 

Tahliye davası açma yetkisi, yalnızca kiraya verene aittir. Burada önemli olan husus, mal sahibi ile kiraya verenin farklı kişiler olmasıdır. Kiraya veren ile mal sahibi farklı kişiler ise de hiç fark etmeksizin davayı yalnızca kiraya veren açabilir.

 

Ülkemizde son zamanlarda kiraya verenler tarafından sıkça “Kiracımı nasıl çıkartırım? Hangi şartlarda kiracıyı tahliye edebilirim? Kiracı tahliyesi nasıl yapılır?” gibi sorularla çözüm yolu aramaktadırlar.

Kiracının tahliye sebepleri aşağıdaki gibidir:

1. Bildirim Yoluyla Tahliye

    1.1. On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

2. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

    2.1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

    2.2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

    2.3. İmar ve İnşa Sebebiyle Tahliye

    2.4. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

    2.5. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

    2.6. Kiracının veya Eşinin Yaşadıkları Aynı İlçede veya Belde Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye

    2.7. Temerrüt Halinde Tahliye

    2.8. Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Tahliye

    2.9. Kiracının Ölümü Halinde Tahliye

1. Bildirim Yoluyla Tahliye

Kira sözleşmeleri, belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Sözleşmede belli bir süre öngörülmüşse belirli süreli kira sözleşmesi, süre öngörülmemişse belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Bildirim yoluyla yapılacak tahliyelerde sözleşmenin türü önem arz etmektedir.

 

1.1. On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda hiçbir sebep gösterilmeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için fesih bildirim sürelerini dikkate alması gerekir. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için fesih bildirim sürelerini dikkate almalıdır. Fesih bildirim süresi kira sözleşmesinin uzama yılından en az üç ay öncesidir. Kiraya veren, yukarıda belirttiğimiz kira sözleşmesinin uzama yılından en az üç ay öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin belirtilen bildirim süresini kaçırması halinde ise, bildirim bir sonraki kira döneminin son üç ay öncesinden yapılacaktır.

 

2. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

Dava yoluyla yapılacak olan tahliyeler TBK m.350 vd. düzenlenen şartların sağlanmasıyla mümkündür. Böylelikle kiraya verenin kanunda yer almayan sebeplerle dava açmasının önüne geçerek kiracı korunmuştur.

 

2.1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Kiracının tahliye edilebilmesi için ilk sebep ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye için aşağıdaki kişilerin konut kullanımına ihtiyacı olması gerekmektedir:

  • Kiraya verenin kendisi,
  • Kiraya verenin eşi,
  • Kiraya verenin altsoyu,
  • Kiraya verenin üstsoyu,
  • Kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise bildirim yapıldıktan sonra kira döneminin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya veren tarafından dava açılması gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliyenin sonunda kiraya veren, söz konusu konutu 3 yıl boyunca eski kiracının haricinde başka birisine kiraya vermesi mümkün olmayacaktır.

 

2.2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmazın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olacaktır. Yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin (kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler) söz konusu konut ve çatılı işyerine ihtiyacı doğması sebebiyle tahliye davası ile konut ve çatılı işyerinin tahliyesi talep edilebilmektedir.

Yeni malik, ilgili konut ve çatılı işyerinin el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Ayrıca yukarıda belirttiğimiz konuya ilave olarak, yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinde belirlenen tarihin bitiminden itibaren bir ay içerisinde kullanması da mümkündür.

 

2.3. İmar ve İnşa Sebebiyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi ve genişletilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak bildirilecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı bir dava ile sona erdirebilir.

Bu tür sözleşmelerde kiraya veren tarafından sözleşme bitiminden en az 15 gün önce noter kanalıyla yazılı bildirimde bulunulmaması halinde süre uzamış kabul edilir.

 

2.4. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının konut ve çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 hükmü gereği kiracı, kullanılanın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı yazılı bir bildirimle tahliye taahhüdü vermiş olduğu halde kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlamak üzere bir ay içerisinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kira ilişkisi kurulmadan önce veya kurulum aşamasında alınan tahliye taahhütnameleri serbest iradeye dayanmadığı gerekçesiyle geçerli olmadığı kabul edilmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira ilişkisinin kurulmasından sonra alınması gerekmektedir.

 

2.5. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak yerine getirmekle yükümlüdür. Kiracının kirayı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği veya eksik getirdiği takdirde kiraya veren yazılı bildirimde bulunabilecektir. Bu noktada bazı ayrımlar yapılması gerekmektedir. Yapılan kira sözleşmesi;

Bir yıldan kısa olması durumunda, ilgili süre içerisinde iki haklı yazılı ihtarda bulunması halinde kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesi sonlandırılabilir.

Bir yıl süreli olması durumunda, ilgili süre içerisinde iki haklı yazılı ihtarda bulunması halinde kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesi sonlandırılabilir.

Bir yıldan uzun olması durumunda, ilgili süre içerisinde iki haklı yazılı ihtarda bulunması halinde ihtarın yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesi sonlandırılabilir.

 

2.6 Kiracının veya Eşinin Yaşadıkları Aynı İlçede veya Belde Sınırları İçerisinde Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye

Kiracının veya eşinin aynı ilçe yahut belde sınırları içerisinde konutunun bulunması halinde bu durum kiracının tahliyesi için imkân sağlamaktadır. Fakat kira sözleşmesi kurulurken kiraya verenin bu durumdan haberi olmaması gerekmektedir.

Bu durumda karşılaşılması halinde yine dava açma süresi sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimidir.

 

2.7. Temerrüt Halinde Tahliye (Tahliye Talepli İcra Takibi)

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiracıya en az 30 günlük süre verilerek ihtar çekilmektedir. Gönderilen ihtarda “Kira bedelinin belirtilen süre içerisinde ödenmemesi halinde sözleşme feshedilecektir” ibaresi yazılı olur. Belirlenen süre içerisinde kiracının yine ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde ise sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesi mümkün hale gelecektir.

Yukarıda bahsettiğimiz “İki Haklı İhtar ile Tahliye” ve “Temerrüt Halinde Tahliye” konuları arasındaki farklar aşağıdaki gibidir:

Tahliyesi istenen konutun aile konutu olması halinde, kiralayanlardan biri buru durumu kiraya verene bildirmişse ihtar her iki eşe de ayrı ayrı yapılmalıdır. Çünkü sözleşmenin tarafı olmayan eş, kullanılan konutun aile konutu olduğunu kiraya verene bildirerek sözleşmenin tarafı olur. Dolayısıyla her iki eşe de gönderilmeyen ihtarnameler geçersiz sayılacaktır.

 

2.8. Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Hükmü gereği kiracı, kiralananı kullanırken sözleşmeye uygun şekilde özenli ve dikkatli kullanmak zorundadır. Kira sözleşmelerinde kiralananın kullanım amacı açıkça belirtilir. Sözleşmede belirtilenin aksine aykırı davranan kiracı yazılı bildirim ile uyarılır. Yazılı bildirime rağmen aykırılık halinin devam etmesi durumunda bu nedene dayanarak tahliye davası açılabilir.

Konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde yazılı bildirimde bulunulmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı tanınmayan kiracıya karşı dava açılamamaktadır. Mutlaka dava yoluna girilmeden önce yukarıda belirtilen usulde hareket edilmelidir. Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır.

 

​​​​​​​2.9. Kiracının Ölümü Halinde Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinde kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin ne olacağı sorusunun cevabı düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi, kiracının ölümü ile kendiliğinden sona ermez; yani kiraya veren tarafından doğrudan kiralananın tahliyesi sebebi yapılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiracısının ölümü, kira sözleşmesinin haklı sebeple feshi anlamına gelmemekte olup konut kiralarında kiracı ile birlikte oturan hane halkı; çatılı işyeri kiralarında ise, ölen işyeri kiracısının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, kira sözleşmesini kiracı sıfatı ile devralır.

Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Kiracının Ölümünün Her Türlü Kira İlişkisine Etkisi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

 

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracı tahliye dava süresi, somut olaylar ve tahliye sebebine göre değişkenlik göstermektedir. Kesin bir süreden bahsetmek mümkün olmamakla birlikte 3 ay ile 1,5 yıl arasında değişken bir süreçten bahsetmek mümkündür.

 

 

Özdağ Hukuk & Danışmanlık Bürosu uzman avukatları olarak listelenen alanlarda ve diğer özel durumlara ilişkin alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Yukarıda kısaca belirttiğimiz açıklamalardan sonra bize ulaşmak isterseniz Whatsapp için Tıklayın veya müvekkil hattımız olan 0544 424 84 67 numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.

Bu İnternet Sitesi içeriğinde yer alan tüm eserler (yazı, resim, görüntü, vb.) Avukat Aybüke Özdağ'a ait olup 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında korunmaktadır. Bu hakları ihlal eden kişiler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan hukuki ve cezai yaptırımlara tabi olur. Avukat Aybüke Özdağ, ilgili yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.

Bu Makaleyi Paylaş

Yorum

Hukuki konuda danışmanlığa ihtiyacınız mı var? (H.içi 09:00 - 18:00)