• info@aybukeozdag.com.tr
  • 0544 424 8467
News Photo

DEPREM SEBEBİYLE KİRACIMI TAHLİYE EDEBİLİR MİYİM?

DEPREM SEBEBİYLE KİRACIMI TAHLİYE EDEBİLİR MİYİM?

Kahramanmaraş merkezli depremde evi hasar gören ve hasarsız veya farklı bir ilde bulunan evi kirada olan kiraya verenler; kiracılarını TBK m. 331 önemli nedenle fesih maddesi uyarınca olağan fesih süreleri çerçevesinde tahliye edebilme imkanına sahiptir. Olağan fesih süreleri, TBK m.347/1'de üç aylık fesih bildirim süresi öngörülmüş olup kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla belirli süreli sözleşmeyi sona erdirebilecektir. 

Aynı koşul, kiraladığı taşınmaz ağır hasar gören ve artık o konutta ikamet etmek istemeyen kiracı için de geçerlidir.

Söz konusu hükümler, çatılı iş yerlerinde de uygulanır.

Peki nedir bu hükümler?

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİ (TBK M. 331) 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 331, belirli şartların gerçekleşmesi üzerine hem kiracıya hem de kiraya verene kira sözleşmesini önemli sebeplerden dolayı feshini bildirme ile sona erdirme imkanını tanımaktadır. Yani, kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi; tarafların sözleşmeyi sona erdirebilmesi için yeterlidir. Dolayısıyla, kiralananın kiracının kullanımına bırakılmış olması şart değildir. 

Önemli nedenin ortaya çıkması durumunda, gerek kiraya veren gerekse kiracı, yasal fesih bildirim sürelerine (TBK m. 328 vd.) uyarak her zaman sözleşmeyi feshedebilir. 

Önemli nedenle sözleşmenin sona erdirilmesi yoluna hem belirli hem de belirsiz kira sözleşmelerinde başvurulabilir. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmesi TBK m. 328 vd. hükümleri uyarınca nispeten kısa olan kira dönemleri sonu için her zaman feshedilebileceği için TBK m. 331 belirli süreli kira sözleşmelerinde daha işlevseldir. 

TBK m. 347/3’te konut ve çatılı işyeri kiralarının kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uyarınca fesih yoluyla sona erdirilebileceğini belirtmiştir. Bu açıdan kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin genel hüküm niteliğindeki TBK m. 331’de düzenlenen olağanüstü fesih, konut ve çatılı işyerleri kiraları için de geçerlidir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yapılamaz. 

Kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren, dürüstlük kurallarına göre kabul edilebilecek nitelikte önemli sebepler ortaya çıkarılmalıdır. Sözleşmeyi feshedebilmek için önemli bir nedenin varlığı yeterlidir. İster taraflardan kaynaklansın isterse de taraf irade ve davranışları dışında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri şahsi ya da maddi şartlarla ilgili durumların önemli sebep olarak değerlendirilmesi gerekir. Önemli neden, taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilemeyen sebeplerden de doğabilir. Örneğin, kiraya verenin ikame ettiği konutun deprem nedeniyle yıkılması, bu önemli sebeplerden biridir. 

Kanunda özel olarak düzenlenen kiracının temerrüdü (TBK m. 315), kiralananın özenle kullanılmaması (TBK m. 316), kiralananın kullanıma hazır halde bulundurulmaması (TBK m. 301) vb. sebepler, TBK m. 331 kapsamında değildir. Yargıtay da verdiği bir kararda bu hususun altını çizmiştir: “Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/7/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 Sayılı TBK'nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir.

Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK'nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. Bundan ayrı olarak TBK'nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle fesih hali düzenlemiştir. Davacı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu sebeple mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK'nun 331.mad.) sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt sebebiyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.” (Yargıtay 6. HD., 27.10.2015 tarih, 2015/7331 E. - 2015/9163 K.).

Önceden öngörülemeyen sosyal boyutlu olağanüstü olaylar (savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık vb.) TBK m. 331’in uygulanması açısından yeterli olduğu gibi, TBK m. 138 kapsamındaki uyarlama davasından farklı olarak sosyal boyut taşımayan olaylar dahi haklı sebep olarak TBK m. 331’in uygulanmasına imkân verir. 

Önemli sebebin varlığı halinde fesih bildirimiyle sözleşme feshedilebilir. Farazi olarak sözleşmenin dönemlere bölünmesi suretiyle fesih bildirim sürelerinin hesaplanmasına gerek yoktur. Sözleşmenin derhal sona erdirilmesine rağmen, feshin etkisini bir süre sonra doğurması, makul karşılanmayacak bazı hallerle karşılaşılmasına sebep olabilir. Örneğin, kiracı kiraya vereni öldürmeye teşebbüs etmiş olsa dahi, taşınmaz kirasında sözleşme altı aylık kira döneminin sonunda sona erecektir. Zevkliler’e göre, TBK m. 316 hükmüne benzer bir şekilde, bildirimde bulunarak sözleşmenin sona erdirilebileceği, sözleşmenin hemen sona erdirilebileceği haller ayrı ayrı düzenlenebilirdi.

Önemli bir nedene dayanarak sözleşmenin sona erdirilmesi, diğer tarafın yani kiraya verenin evinin ağır hasara uğraması halinde kiracının bu yüzden zarara uğramasına yol açabilir. Çünkü sözleşme olağan süresinin tamamlanmasından daha önceki bir tarihte sona ermektedir. Nitekim süresinden önce sözleşmenin sona erdirilmesi ve sözleşmenin sona erdirilebilmesi için çekilmez bir sebebin aranması yüzünden, bu sona erme sebebi olağanüstü fesih sebeplerinden biridir. 

TBK m. 331’de hakimin her somut olayın şartlarına özgü değerlendirme yapması, çekilmezlik unsurunun tespitinde taraflar arasındaki menfaat dengesinin iyi analiz edilmesi, ahde vefa ilkesinin istisnai bir uygulaması olduğu nazara alındığında dürüstlük kuralını ve kişilik haklarını temel alan bir yaklaşımla hak ve nesafet ilkelerine uygun somut olarak gerekçelendirilen adil bir sonuca varılması gerekmektedir36 . Hakimin hükmedeceği miktar konusunda bir sınırlama yapılmamıştır. Fakat hakimin, sözleşme feshedilmeseydi, daha ne kadar süre kira bedelinin ödeneceğini göz önünde tutması işin niteliği gereğidir. Fakat durum ve koşullar daha az miktarda bir tazminata hükmedilmesini haklı kılabilir. Hatta kusur durumu dikkate alındığında hakim herhangi bir tazminata hükmetmeyebilir. Bu durumda artık TBK m. 331’e dayalı fesih halinde bildirimde bulunan tarafın her halükarda ve tam tazminat ödemesi gerektiği söylenemeyecektir. Aynı şekilde feshin geçerliliği bakımından tam tazminat teklifi koşulu, tahliye için tazminat ödenmesi gereği yürürlükten kalkmış olmaktadır. 

Son olarak, Kahramanmaraş merkezli depremde evi hasar gören ve hasarsız veya farklı bir ilde bulunan evi kirada olan kiraya verenler; kiracılarını TBK m. 331 önemli nedenle fesih maddesi uyarınca olağan fesih süreleri çerçevesinde tahliye edebilme imkanına sahiptir. Olağan fesih süreleri, TBK m.347/1'de üç aylık fesih bildirim süresi öngörülmüş olup kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla belirli süreli sözleşmeyi sona erdirebilecektir. 

 

Özdağ Hukuk & Danışmanlık Bürosu uzman avukatları olarak listelenen alanlarda ve İzmir Gayrimenkul Avukatı alanlarında ve diğer özel durumlara ilişkin alanlarda müvekkillerine etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Yukarıda kısaca belirttiğimiz açıklamalardan sonra bize ulaşmak isterseniz Whatsapp için Tıklayın veya müvekkil hattımız olan 0544 424 84 67  numaralı telefonumuzdan ulaşabilirsiniz.

Bu İnternet Sitesi içeriğinde yer alan tüm eserler (yazı, resim, görüntü, vb.) Avukat Aybüke Özdağ'a ait olup 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu kapsamında korunmaktadır. Bu hakları ihlal eden kişiler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat eserleri Kanunu ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununda yer alan hukuki ve cezai yaptırımlara tabi olur. Avukat Aybüke Özdağ, ilgili yasal işlem başlatma hakkına sahiptir.

Bu Makaleyi Paylaş

Yorum

Hukuki konuda danışmanlığa ihtiyacınız mı var? (H.içi 09:00 - 18:00)